Ugrás a tartalomhoz

Pénzügyi jog II.

István, Simon (2012)

Osiris Kiadó

IV Visszterhes vagyonátruházási illeték

IV Visszterhes vagyonátruházási illeték

1. A visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya

A visszterhes vagyonátruházási illeték tárgya a törvényben meghatározott vagyoni kör ellenérték fejében történő megszerzése.

A visszterhes vagyonszerzéssel érintett vagyon köre érthető módon szűkebb, mint az ingyenes ügyletek esetében. Csak az ingatlanszerzés esik általános szabály szerint illetékkötelezettség alá, amennyiben az ingatlant visszteher mellett, továbbá öröklési és ajándékozás illeték alá nem eső, más módon (például elbirtoklás, tartási vagy életjáradéki szerződés, illetve bírósági vagy hatósági határozat alapján) szerzik meg. Az ingó és vagyoni értékű jog visszterhes megszerzése csak a törvényben nevesített esetekre terjed ki:

− az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzése, továbbá e jognak a megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés;

− az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedése;

− ingónak hatósági árverésen történő megszerzése;

− gépjármű, illetőleg pótkocsi tulajdonának, vagyoni értékű jogának megszerzése;

− közterületen álló, ingatlannak nem minősülő felépítmény tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának megszerzése;

− az orvosi praxisjog megszerzése;

− az értékpapír öröklési szerződéssel való megszerzése;

− belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét (részvény, üzletrész stb.) megszerzése, ha a belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaság olyan gazdálkodó szervezet, amelynek cégjegyzék szerinti főtevékenysége épületépítési projekt szervezése, épület építése vagy ingatlan bérbeadása, üzemeltetése, adásvétele és a vagyonszerző (beleértve ebbe a házastársát, bejegyzett élettársát, gyermekét, szülőjét, valamint az ezek többségi tulajdonában álló gazdálkodó szervezetet és a mindezekkel kapcsolt vállalkozási viszonyban lévő gazdálkodó szervezetet) tulajdonában álló vagyoni betétek aránya eléri vagy meghaladja az összes vagyoni betét 75 százalékát. Az illeték megfizetésére az itt felsorolt személyek kötelesek a tulajdonukban lévő vagyoni betét alapján igen bonyolult módon kiszámításra kerülő illetékalap után.

Öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzésre is a visszterhes vagyonszerzésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, de az illetékkötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik.

2. Az illeték alapja és mértéke

Főszabály szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke. Csere esetén az illeték alapja a cserével megszerzett ingatlan forgalmi értéke, azaz mindkét szerző félnek a korábbi szabályoktól eltérően úgy kell illetéket fizetnie, mintha két független adásvételi ügyletet kötöttek volna. Tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzés esetén az illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke.

A vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított haszonélvezet, használat esetében a haszonélvező, használó a haszonélvezet, használat számított értéke, a tulajdonszerző pedig a haszonélvezet, használat értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti az illetéket. Ugyanez az elv érvényesül, ha a tulajdonszerző haszonélvezeti, használati joggal terhelt ingatlan tulajdonjogát szerzi meg.

Praxisjog visszterhes megszerzése esetén – megegyezően az ajándékozás útján való szerzésével – az illeték alapja e jog terhekkel nem csökkentett értéke, az illeték mértéke pedig az illetékalap 10 százaléka.

Ingatlan közös tulajdonának megszüntetése esetén vagyonszerzési illetéket akkor kell fizetni, ha a megosztás folytán valamelyik tulajdonostárs a korábbi tulajdoni hányadának megfelelő értéknél nagyobb értékhez jut. A vagyonszerzési illetéket az értékkülönbözet alapulvételével kell kiszabni. Házastársi vagyonközösség megszüntetése esetén az értékkülönbözetet a közös vagyon értékének figyelembevételével kell megállapítani. Az értékkülönbözet után a vagyonszerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket kell fizetni. Ha valamelyik fél csak azért kap a közös vagyonból nagyobb részt, mert a közös tartozásból is többet vállalt át, és az átvállalt tartozás összege az értékkülönbözetet kiegyenlíti, illeték kiszabásának nincs helye.

A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke az illetékalap 4 százaléka; ingatlan és belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó rész után 2 százalék, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint (vagyis az ingatlan, a vagyoni betét 9 milliárd forinton felüli része már „illetékmentesen” szerezhető meg).

3. Különös szabályok

A különös szabályok hat fő esetét kell megkülönböztetni: a lakásszerzést, az ingatlanforgalmazó, illetve a hitelintézet által történő szerzést, a feltűnő értékaránytalanság mellett kötött ügyleteket, a szabályozott ingatlanbefektetési társaság egyes vagyonszerzéseit, valamint a gépjármű (pótkocsi) megszerzésével összefüggő szabályokat.

LAKÁSTULAJDON VISSZTERHES MEGSZERZÉSE

A lakástulajdon visszterhes vagyonátruházási illetékezése az általános szabályoktól eltérő elveket tükröz.

− Az illeték alapja főszabályként a lakástulajdon forgalmi értéke. Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz lakásépítési (köznapi nevén szociálpolitikai) kedvezményben részesül, ennek összegét a forgalmi értékből le kell vonni.

− Az illeték mértéke – lakásonként – 4 millió forintig 2 százalék, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 4 százalék. Résztulajdon szerzésekor a szerzett tulajdoni hányaddal arányos értékhatárig alkalmazható az alacsonyabb illetékkulcs. Például M tulajdoni hányad megszerzésekor csak 1 millió forintig alkalmazható a 2 százalékos kedvezményes mérték. Lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog megszerzésekor a 4 millió forintnak olyan hányadára alkalmazható a 2 százalékos illetékmérték, mint amilyen arányt a vagyoni értékű jog értéke képvisel a lakás forgalmi értékében. Ha a megszerzett lakástulajdont vagyoni értékű jog terheli, akkor a 4 millió forintnak olyan hányadára alkalmazható a 2 százalékos illetékmérték, mint amilyen arányt a tulajdonjog értéke képvisel a lakás forgalmi értékében.

− Lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete. Kettőnél több lakás tulajdonjogának egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és legkisebb – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékű ingatlanok értékkülönbözete.

− Lakástulajdonok cseréje esetén a megállapított illetéket az egyes vagyonszerzők olyan arányban viselik, mint amilyen arányt az általuk megszerzett lakástulajdon forgalmi értéke képez a csereügyletben szereplő valamennyi lakástulajdon forgalmi értékének együttes összegében.

− Lakástulajdon vásárlása esetén, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének a különbözete (cserét pótló adásvétel).

− Egy éven belül történő több lakástulajdon vásárlása, illetve értékesítése esetén az értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakásvásárlással szemben a szerzést közvetlenül megelőző vagy követő – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező – egyetlen értékesítést lehet figyelembe venni.

Amennyiben a magánszemély vevő a további lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakásszerzések illetékkötelezettsége a lakástulajdon-szerzés általános szabályai szerint alakul. Akkor is az általános szabályok szerint kell az illetéket megfizetni (az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke), ha az értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél.

− Lakástulajdonok egymás közötti cseréje, illetőleg cserét pótló adásvétel esetén, ha az elcserélt, illetőleg eladott lakástulajdont haszonélvezet, használat joga terhelte és a tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára a tulajdonos a korábbival azonos jogot alapít, a jog szerzője a forgalmiérték-különbö- zet alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog értékével csökkentett értékkülönbözet után fizeti az illetéket.

Lakástulajdonnak állami, helyi önkormányzati tulajdonban álló bérlakás bérleti joga megszerzése ellenében történő átruházása esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a lakástulajdon forgalmi értékének 50 százaléka, ami után az illetéket kizárólag a lakástulajdon megszerzője fizeti, mivel a bérleti jog megszerzése nem tárgya az illetékjogi szabályozásnak.

INGATLANFORGALMAZÁSI CÉLÚ VAGYONSZERZÉS

A másik kivételként szabályozott eset az ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzés visszterhes vagyonátruházási illetéke. Az ingatlanforgalmazást végző vállalkozó – amennyiben az előző adóévi nettó árbevétele legalább 50 százalékban e tevékenységéből származott – vagy a PSZÁF által kiadott engedély alapján pénzügyi lízinget folytató vállalkozó, ha legkésőbb a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban vállalja, hogy az ingatlant az illetékkiszabás végett történő bejelentéstől számított két éven belül – nem kapcsolt vállalkozásának – eladja, illetve a futamidő végén tulajdonjog-átszállást eredményező pénzügyi lízingbe adja, ingatlan-tulajdonjog megszerzésekor az ingatlan – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének 2 százalékát köteles illetékként megfizetni. Amennyiben azonban az ingatlanforgalmazó az eladást vagy a lízingcég a lízingügyletet 2 éven belül nem igazolja, az általános szabályok szerint megállapított és a kedvezményes kulcs szerinti illeték kétszeresét kell megfizetni. Speciális tárgyi mentesség illeti meg a lakás építésére, építtetésére és értékesítésére jogosult vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakásnak, ilyen lakás tulajdoni hányadának első megvásárlását, amely szintén összefügg az ingatlanforgalmazással. Ezt a szabályt – kissé módosítva – a 30 millió forintot meg nem haladó értékű új lakásokra is lehet alkalmazni bizonyos egyéb feltételek teljesülése esetén.

HITELINTÉZET INGATLANSZERZÉSE

A harmadik eset a hitelintézet ingatlanszerzése. Ugyancsak 2 százalék az illeték mértéke a pénzügyi veszteség mérséklése, illetve elhárítása érdekében a hitelingatlan csereügylet során, továbbá az adósával szembeni felszámolási vagy végrehajtási eljárás útján – legfeljebb 3 éves időtartamra – megszerzett ingatlan után. Amennyiben az ingatlan 3 éven belüli értékesítése nem történt meg, az általános szabályok szerint megállapított és a kedvezményes kulcs szerinti illeték kétszeresét a NAV pótlólag előírja a hitelintézet terhére.

FELTŰNŐ ÉRTÉKARÁNYTALANSÁG MELLETT KÖTÖTT ÜGYLETEK

Ingatlan tulajdonjogának ellenérték fejében történő megszerzésekor, ha az ellenszolgáltatás (beleértve a vevő által átvállalt az ingatlant terhelő tartozás értékét is) nem éri el a forgalmi érték 50 százalékát, az ellenszolgáltatás és a megszerzett ingatlan forgalmi értéke 50 százalékának különbözete után az ajándékozási illetékmértékkel megállapított illetéket kell fizetni. A forgalmi érték fennmaradó része után a visszterhes vagyonátruházási illeték szabályai szerint irányadó illetékmértéket kell alkalmazni. Egy egyszerű példa erre: ha az ingatlan forgalmi értéke 10 millió forint, az ingatlant terhelő és a vevő által átvállalásra kerülő tartozás 1,5 millió forint, a vételár pedig csak 2,5 millió forint, akkor az ajándékozási illeték mértékével kell számolni az illetéket 1 millió forint illetékalap után (a forgalmi érték fele 5 millió forint – a vételár 2,5 millió forint – az átvállalt tartozás 1,5 millió forint), a visszterhes vagyonszerzési illeték mértéket pedig 9 millió forint után kell alkalmazni (10 millió forint forgalmi érték – az ajándékozási illetékmértéknél figyelembe vett 1 millió forintos forgalmi érték).

SZABÁLYOZOTT INGATLANBEFEKTETÉSI TÁRSASÁG EGYES VAGYONSZERZÉSEI

Ingatlan tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának és belföldi ingatlanvagyon- nal rendelkező gazdasági társaságban fennálló vagyoni betétnek szabályozott ingatlanbefektetési társaság általi megszerzése esetén az illeték mértéke 2 százalék, ha a vagyonszerző a NAV-hoz benyújtott nyilatkozatában a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig vállalja, hogy az adóév utolsó napján megfelel a szabályozott ingatlanbefektetési társaság feltételeinek. Amennyiben a vagyonszerző által vállalt feltétel nem teljesült, az általános szabályok szerint megállapított és a kedvezményes kulcs szerinti illeték kétszeresét a vagyonszerző terhére a NAV pótlólag előírja.

GÉPJÁRMŰ TULAJDONJOGÁNAK MEGSZERZÉSE

A hatodik speciális eset a gépjármű tulajdonjogának megszerzése. Az illeték mértéke a jármű hajtómotorjának kilowattban kifejezett teljesítménye és a jármű gyártásától számított kora alapján az alábbiak szerint kerül meghatározásra:

5.3. táblázat -

Jármű hajtómotorjának teljesítménye (kW)

A jármű gyártásától számított kora

0–3 év

4–8 év

8 év felett

0–40

550 Ft/kW

450 Ft/kW

300 Ft/kW

41–80

650 Ft/kW

550 Ft/kW

450 Ft/kW

81–120

750 Ft/kW

650 Ft/kW

550 Ft/kW

120 felett

850 Ft/kW

750 Ft/kW

650 Ft/kW


A lőerőben feltüntetett teljesítményt 1,36-tal kell osztani és egész számra kerekíteni a kW-érték meghatározásához.

Példa: 2012. január 26-án vásárolt. 2006-ban gyártott, 55 kW teljesítményű Skoda Fabia 1,4 16V típusú gépjármű szerzésekor 30 250 forint (55 kW X 550 Ft/ kW) visszterhes vagyonszerzési illetéket kell fizetni.

Amennyiben a pótkocsi össztömege a 2500 kg-ot nem haladja meg, az adótétel 9000 forint, minden más esetben 22 000 forint. Haszonélvezet, használat, üzembentartói jog megszerzésekor az előzőek szerint meghatározott illeték 25 százalékát kell fizetni. A gépjármű- és pótkocsiszerzések tekintetében is a NAV az elsőfokú illetékhatóság, függetlenül az okmányirodák közreműködésétől.

A 120 kW-nál nagyobb teljesítményű hajtómotorral rendelkező autóbuszok, tehergépkocsik és vontatók tulajdonjogának megszerzésekor az illeték mértékét úgy kell meghatározni, mintha a gépjármű 120 kW teljesítményű hajtómotorral rendelkezne.

4. Illetékmentességek

A magánszemélyek és vállalkozások szempontjából fontosabb mentességek a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a következők:

− a lakóház építésére alkalmas telektulajdon (tulajdoni hányad), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni értékű jog megszerzése, ha a vagyonszerző (jogutóda, örököse) az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít és a lakóházra vonatkozó használatbavételi engedély az ő nevére (is) szól (az egyéb feltételek megegyeznek az öröklési illetékmentességnél már ismertetettekkel);

− a lakástulajdon kezelői jogának a megszerzése;

− a természeti katasztrófa következtében megsemmisült lakástulajdon helyett vásárolt másik lakástulajdon (erre vonatkozó vagyoni értékű jog) megszerzése, ha a magánszemély életvitelszerűen lakásként használta a tulajdonában, résztulajdonában, haszonélvezetében, használatában álló megsemmisült lakást, nincs másik lakástulajdona, másik lakástulajdonban 50 százalékot elérő tulajdoni hányada, illetve másik lakástulajdonon fennálló haszonélvezeti, használati joga, a megsemmisült lakástulajdon pótlására 10 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű lakástulajdont (ilyen értékű lakástulajdonban tulajdoni hányadot) vásárol vagy visszterhesen ilyen lakástulajdonon haszonélvezet, használat jogát szerzi meg, és ezt a vagyonszerzést legkésőbb a másik lakástulajdona megsemmisülését követő év március 31-ig illetékkiszabásra bejelenti;

− az ügyvédi iroda olyan átalakulással (egyesülés, szétválás) bekövetkező vagyonszerzése, amikor a létrejövő iroda (irodák) a korábbinak jogutóda(i) lesz(nek);

− a helyi önkormányzat vagy az állam tulajdonában álló lakás tulajdonjogának, haszonélvezeti jogának a lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) alapján vételi joggal [45. § (1) bekezdése], illetve elővásárlási joggal rendelkező személy [49. § (1)-(2) bekezdése] által történő megszerzése;

− magánszemély termőföldvásárlása, ha rendelkezik a mezőgazdasági és vidékfejlesztési támogatási szerv által kiadott regisztrációs igazolással; továbbá, ha az így vásárolt termőföldet a vásárlástól számított 5 évig nem idegeníti el, azon vagyoni értékű jogot nem alapít, és egyéni vállalkozóként vagy mezőgazdasági őstermelőként a termőföldet mezőgazdasági célra hasznosítja (az egyébként járó illeték kétszeresét kell megfizetni, ha a fenti feltételek közül valamelyiket nem teljesíti a magánszemély);

− a birtok-összevonási célú önkéntes földcsere keretében létrejött megállapodáson alapuló termőföldtulajdon szerzése, valamint ehhez kapcsolódó haszonélvezet, használat jogának alapítása, ha az elcserélt földrészletet azonos jogosult javára terhelte haszonélvezet, használat joga;

− a társasági adóról és az osztalékadóról szóló törvény szerinti kedvezményezett átalakulás, illetve kedvezményezett részesedéscsere keretében történő vagyonszerzés;

− sporttelep tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának megszerzése, ha a vagyonszerző vállalja, hogy az ingatlant a szerzéstől számított 15 évig nem idegeníti el, és sport céljára használja vagy hasznosítja;

− ingatlan és belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betét kapcsolt vállalkozások közötti átruházása, ingatlan átruházása esetén akkor, ha a vagyonszerző főtevékenysége ingatlanforgalmazás vagy saját tulajdonú ingatlan bérbeadása;

− ingatlannak, illetve belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társaságban fennálló vagyoni betétnek a társasági adóról szóló törvény szerinti kedvezményezett eszközátadás keretében történő átruházása, ha több konjunktív feltétel (például az átruházó az átruházás évében és az azt megelőző 2 évben nem vett igénybe ingatlanforgalmazási célú kedvezményes illetékmértéket vagy az átvevő társaság vállalja, hogy az átruházás évét követő 2. év végéig nem vesz igénybe ilyen kedvezményes illetékmértéket) is teljesül;

− magánszemély lakásvásárlása, ha az a szociálisan rászorult természetes személy hiteladósok lakhatásának biztosításáról szóló törvény által rögzített vételi jog érvényesítésével történik;

− egyéni cég egyszemélyes kft.-vé való átalakulása keretében történő vagyonszerzése;

− a vagyonszerző a tulajdonszerzés bejelentésével egyidejűleg külföldi kivitel céljából Z betűjelű ideiglenes rendszám kiadását kéri, mindaddig, míg a gépjárművet belföldön nem értékesíti vagy a gépjármű tartós belföldi használatához szükséges forgalmi engedély kiadását nem kéri;

− a kizárólag elektromos hajtómotorral ellátott gépjármű tulajdonjogának, vagyoni értékű jogának a megszerzése (az ilyen jármű öröklés és ajándékozás útján történő megszerzése esetén már nem alkalmazható ez a mentesség).

A korábbiaktól eltérően a nemzetközi gyakorlattal egybevágó módon már nem mentes a tag által nyújtott ingatlanapport, továbbá a társaság megszűnésekor a tagok között felosztott felhalmozott vagyon (az induló vagyont meghaladó rész).