Ugrás a tartalomhoz

Nagyméretarányú térképezés 15., A telekalakítások általános fogalmai és szabályai

Dr. Vincze László (2010)

Nyugat-magyarországi Egyetem

15.3 Településrendezési alapdokumentumok és kategóriák

15.3 Településrendezési alapdokumentumok és kategóriák

15.3.1 A településrendezés célja, feladata és eszközei

A településrendezés célja a települések terület-felhasználásának és infrastruktúra-hálózatának kialakítása, az építés helyi rendjének szabályozása, a környezet természeti, táji és épített értékeinek fejlesztése és védelme, továbbá az országos, a térségi, a települési és a jogos magánérdekek összhangjának megteremtése, az érdekütközések feloldásának biztosítása, valamint az erőforrások kíméletes hasznosításának elősegítése.

A településrendezés feladata, hogy a település területének, telkeinek felhasználására és beépítésére vonatkozó helyi szabályok kialakításával:

  1. meghatározza a település összehangolt, rendezett fejlődésének térbeli-fizikai kereteit;

  2. a település adottságait és lehetőségeit hatékonyan kihasználva elősegítse annak működőképességét a környezeti ártalmak legkisebbre való csökkentése mellett;

  1. biztosítsa a település (településrészek) megőrzésre érdemes jellegzetes, értékes szerkezetének, beépítésének, építészeti és természeti arculatának védelmét.

A településrendezés eszközei:

  1. a településfejlesztési koncepció, amelyet a települési önkormányzat képviselő-testülete határozattal állapít meg;

  2. a településszerkezeti terv, amelyet az önkormányzati településfejlesztési döntés figyelembevételével a települési önkormányzat képviselő-testülete dolgoztat ki, és határozattal állapít meg;

  1. a helyi építési szabályzat és a szabályozási terv, amelyet a településszerkezeti terv alapján a települési önkormányzat képviselő-testülete dolgoztat ki, és rendelettel állapít meg.

A helyi építési szabályzatot (röviden: HÉSz-t) és a településrendezési terveket az országos településrendezési szakmai előírások figyelembevételével, továbbá a külön jogszabályban (253/1997 Korm. sz. rendelettel kiadott Országos Terület-rendezési és Építési követelmények, a továbbiakban: OTÉK [6]) meghatározott további fogalmak és jelkulcsok alkalmazásával kell elkészíteni. A készítés során a települést érintő jóváhagyott országos és térségi területrendezési tervek rendelkezéseit is figyelembe kell venni.

A helyi építési szabályzat és a településrendezési tervek kidolgozása során az érintett állampolgárok, szervezetek, érdekképviseleti szervek véleménynyilvánítási lehetőségét biztosítani kell, ennek érdekében a helyben szokásos módon az érintettek tudomására kell hozni kidolgozásuk elhatározását, amelynek keretében:

  • meg kell határozni a rendezés alá vont területet,

  • ki kell nyilvánítani általános célját és várható hatását, hogy az érintettek azzal kapcsolatban javaslatokat és észrevételeket tehessenek;

  • az államigazgatási szerveket, valamint az érintett települési önkormányzati szerveket az előkészítésbe be kell vonni, hogy állásfoglalásukban ismertessék a település fejlődése és építési rendje szempontjából jelentős terveiket és intézkedéseiket, valamint ezek időbeli lefolyását, továbbá a hatáskörükbe tartozó kérdésekben a jogszabályon alapuló követelményeket;

  • az érintett terület lakosságának életkörülményeiben bekövetkező hátrányos következmények elhárítása vagy csökkentése érdekében figyelemmel kell lenni az érintettek értékrendjére, szociális helyzetére, ezek várható változására, továbbá vizsgálni kell a lakosság életkörülményeit és igényeit.

A helyi építési szabályzat és a településrendezési tervek az előírt véleményeztetések nélkül nem hagyhatók jóvá.

A megállapított helyi építési szabályzatban és a jóváhagyott szabályozási tervben foglaltakat az érintett közigazgatási szerveknek a hatáskörüket érintő ügyekben eljárásaik során érvényesíteniük kell.

15.3.2 A településszerkezeti terv

A településszerkezeti terv meghatározza:

  • a település alakításának, védelmének lehetőségeit és fejlesztési irányait, ennek megfelelően

  • az egyes területrészek felhasználási módját,

  • a település működéséhez szükséges műszaki infrastruktúra elemeinek a település szerkezetét meghatározó térbeli kialakítását és elrendezését,

  • az országos és a térségi érdek, a szomszédos vagy a más módon érdekelt többi település alapvető jogainak és rendezési terveinek figyelembevételével

  • a környezet állapotának javítása vagy legalább szintentartása mellett.

A településszerkezeti tervet a települési önkormányzatnak legalább tízévenként felül kell vizsgálnia, és szükség esetén a terv módosításáról vagy új terv elkészítéséről kell gondoskodnia.

A településszerkezeti terv rajzi és szöveges munkarészekből áll.

A településszerkezeti tervet a település nagyságának megfelelő méretarányú térképen kell ábrázolni.

A településszerkezeti tervben meg kell határozni:

  • a bel- és külterületeket,

  • a beépítésre szánt, illetőleg a beépítésre nem szánt területeket,

  • a település szerkezetét meghatározó közterületeket (főútvonalak, nagyobb kiterjedésű közparkok stb.), azok tagozódását,

  • a védett, a védelemre tervezett és a védő területeket, továbbá

  • a funkciójában megváltoztatásra tervezett területrészeket,

  • a meglévő és a tervezett infrastruktúra-hálózatokat.

Az említett egyes területeken belül fel kell tüntetni a terület felhasználását veszélyeztető, illetőleg arra kiható tényezőket, különösen az alábányászottságot, a szennyezettséget, az árvíz-, erózió- és csúszásveszélyt, a természetes és mesterséges üregeket, a közműves szennyvízelvezetéssel ellátatlan területet, továbbá a külön jogszabályok alapján előírt minden olyan egyéb tényezőt, amely a terület felhasználását vagy beépítését befolyásolja.

15.3.3 A szabályozási terv

A szabályozási terv a település közigazgatási területére vagy külön-külön annak egyes – legalább telektömb nagyságú – területrészeire készülhet.

Szabályozási tervet kell készíteni:

  • az újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre kerülő (pl. rehabilitációs) területekre, illetőleg

  • a természeti adottság, a településszerkezet, az építés, az építészeti örökség vagy a rendeltetés szempontjából különös figyelmet igénylő (pl. kiemelt üdülőterület, gyógyhely) területekre, valamint

  • minden más olyan esetben, amikor azt az építés helyi rendjének biztosítása egyébként szükségessé teszi.

A szabályozási tervnek a jóváhagyott településszerkezeti tervvel összhangban kell lennie, eltérés szükségessége esetén a településszerkezeti tervet előzetesen módosítani kell.

A szabályozási tervet a szükséges vízszintes, magassági és egyéb adatokat tartalmazó olyan méretarányú térképen kell ábrázolni, hogy annak megállapításai az egyes telkekre, építési területekre és közterületekre egyértelműen értelmezhetőek legyenek.

A szabályozási tervnek tartalmaznia kell:

  • a bel- és külterületek lehatárolását (belterületi határvonal),

  • a beépítésre szánt és a beépítésre nem szánt területek, illetőleg az azokon belüli egyes területrészek (övezetek) lehatárolását,

  • az egyes területrészeken belül a közterületek és az egyéb területek elkülönítését,

  • a közterületeken belül a különböző célokat szolgáló területeket (közút, köztér, közpark stb.),

  • a közterületnek nem minősülő területeken belül a telkek, építési telkek, területek kialakítására és beépítésére vonatkozó megállapításokat,

  • az egyes területrészeken belül a védett és a védelemre tervezett, valamint a védő területeket, továbbá építményeket,

  • az infrastruktúra-hálózatok és építmények szabályozást igénylő elemeit,

  • az említett sajátos jogintézmények alkalmazásával érintett területrészek lehatárolását.

A szabályozási tervet és a hozzá tartozó helyi építési szabályzatot együtt kell alkalmazni.

Egy korábbi részletes szabályozási tervet tartalmaz a következő oldali (15.1 sz.) ábra.

15.3.4 A Helyi Építési Szabályzat

Az építés helyi rendjének biztosítása érdekében a települési önkormányzatnak az országos szabályoknak megfelelően, illetve az azokban megengedett eltérésekkel a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos, a telkekhez fűződő sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket helyi építési szabályzatban kell megállapítania.

15.1. ábra: Egy korábbi szabályozási terv, házhelyosztáshoz

A helyi építési szabályzatnak tartalmaznia kell:

  • a bel- és külterület(ek) lehatárolását (belterületi határvonal),

  • a beépítésre szánt területek, illetőleg az azokon belüli egyes területrészek (övezetek) lehatárolását, azok felhasználásának, beépítésének feltételeit és szabályait,

  • a beépítésre nem szánt területek tagozódását, felhasználásuk és az azokon történő építés feltételeit és szabályait,

  • a különböző célú közterületek felhasználása és az azokon történő építés feltételeit és szabályait, továbbá

  • a helyi építészeti érték-védelemmel,

  • a védett és a védő területekkel, valamint

  • a sajátos jogintézmények alkalmazásával érintett területek lehatárolását, valamint az azokkal kapcsolatos előírásokat.

A helyi építési szabályzat általában a település teljes közigazgatási területére készül.

Helyi építési szabályzatot kell készíteni – legalább telektömbre kiterjedően –:

  • újonnan beépítésre vagy jelentős átépítésre kerülő (pl. rehabilitációs) területekre,

  • a természeti adottság, a településszerkezet, az építés, az építészeti örökség vagy a rendeltetés szempontjából különös figyelmet igénylő (pl. kiemelt üdülőterület, gyógyhelyek) területekre, valamint

  • minden más olyan esetben, amikor azt az építés helyi rendjének biztosítása egyébként szükségessé teszi.

A fővárosra kissé sajátos rendelkezések vonatkoznak. A Fővárosi Önkormányzat a főváros területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek, valamint a környezeti elemek védelmével kapcsolatos általános követelményeket fővárosi építési keretszabályzatban állapítja meg.

A fővárosi kerületi önkormányzatoknak – a fővárosi építési keretszabályzat keretein belül – a kerület egészére vonatkozóan kerületi építési szabályzatot kell megállapítania.

A fővárosi településrendezési tervek:

  • a fővárosi önkormányzat által jóváhagyott fővárosi településszerkezeti terv,

  • a fővárosi önkormányzat által jóváhagyott fővárosi szabályozási keretterv, valamint

  • a fővárosi kerületi önkormányzat által jóváhagyott kerületi szabályozási terv.

Több települési önkormányzat az összefüggő településrendezési feladatait közösen is megoldhatja. Az érintettek ilyen esetben közös helyi építési szabályzatot és közös településrendezési terveket is készíthetnek.

15.3.5 Sajátos jogintézmények

A településrendezési feladatok megvalósítását a következő sajátos jogintézmények biztosítják:

  • építésjogi követelmények,

  • tilalmak,

  • telekalakítás,

  • elővásárlási jog,

  • kisajátítás,

  • helyi közút céljára történő lejegyzés,

  • útépítési és közművesítési hozzájárulás,

  • településrendezési kötelezések,

  • kártalanítási szabályok.

A fentiek részletezése nem képezi a tananyag tárgyát, elsősorban a többszöri hivatkozás miatt soroltuk fel a jogintézményeket. Csupán azokra teszünk némi utalást, amelyek kihatással vannak az egyes telekalakítások műszaki feladataira.

15.3.5.1 Telekalakítási és építési tilalom, egyéb korlátozások bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba

  • Telekalakítási és építési tilalom elrendelésének tényét csak egész földrészletre,

  • egyéb építésügyi korlátozást egész földrészletre vagy az ingatlan természetben meghatározott, illetőleg területileg kijelölt részére lehet feljegyezni. A bejegyzésben fel kell tüntetni azt, hogy a tilalom határozott vagy határozatlan időre szól, illetve, hogy valamely meghatározott feltétel bekövetkeztéig tart.

Az előző bekezdésben meghatározott feljegyzés nem akadálya további jog vagy tény bejegyzésének [109/1999 FVM sz. rendelet az ingatlan-nyilvántartási tv. végrehajtásáról].

15.3.5.2 Kisajátítás

A településrendezési feladatok megvalósításához közérdekből szükséges ingatlanok az arra vonatkozó külön jogszabályokban szabályozott esetekben és módon sajátíthatók ki (lásd a 17. modult).

Kisajátítási és telekalakítási eljárás megindításának a tényét egész ingatlanra lehet feljegyezni.

A feljegyzés nem akadálya további jog vagy tény bejegyzésének [109/1999 FVM sz. rendelet az ingatlan-nyilvántartási tv. végrehajtásáról].

15.3.5.3 Helyi közút céljára történő lejegyzés

A helyi építési szabályzat, illetőleg szabályozási terv szerint a helyi közút létesítése, bővítése vagy szabályozása az érintett tulajdonosok érdekében szükséges, az építésügyi hatóság az ingatlannak a helyi közút céljára szükséges részét kisajátítási eljárás nélkül – a kisajátítási kártalanítás szabályai szerinti kártalanítás mellett – az illetékes települési önkormányzat javára igénybe veheti, és lejegyezheti, amihez az érdekeltek hozzájárulása nem szükséges. (A lejegyzés védett, védelemre tervezett, valamint védő területek esetében csak az érdekelt szakhatóságok előzetes egyetértésével végezhető. Lényegében: a tulajdonjognak közérdekből történő megszerzése)

Ha az ingatlannak a helyi közút céljára szükséges részén építmény vagy építményrész áll, kisajátítási eljárást kell lefolytatni, kivéve, ha a kártalanításról az érdekeltek megállapodtak.

Ha a lejegyzéssel érintett ingatlan a rendeltetésének megfelelő használatra alkalmatlanná válik, a tulajdonos kérelmére az egész telket igénybe kell venni.

A helyi közút kialakítása során feleslegessé vált területet az érintett ingatlantulajdonosok részére vételre fel kell ajánlani. Ha az ilyen területet korábban úgy jegyezték le, azt az érintett tulajdonosnak térítés nélkül vissza kell adni.

Az építésügyi hatóság megkeresésére az ingatlan-nyilvántartásba az elrendelt kötelezettséget be kell jegyezni.

Ha valamely településrendezési intézkedés következtében az ingatlan korábbi rendeltetését, használati módját meg kell változtatni és ebből a tulajdonosnak, haszonélvezőnek kára származik, a tulajdonost, haszonélvezőt kártalanítás illeti meg.

Építmény, építményrész, épületegyüttes megépítéséhez, átalakításához, bővítéséhez, felújításához, helyreállításához, korszerűsítéséhez, lebontásához, elmozdításához, illetve használatbavételéhez, fennmaradásához vagy a rendeltetésének megváltoztatásához (a továbbiakban együtt: építési munka) a jogszabályokban meghatározott esetekben az építésügyi hatóság engedélye szükséges.

Az építésügyi hatósági engedély feltételekhez köthető. Az engedélykérelem elbírálása során az építésügyi hatóság köteles helyszíni szemlét tartani.

15.3.5.4 Épület bontása vagy új építmény használatbavétele

Amennyiben valamely épület bontását határozza el a tulajdonosa, arra az építési hatóságtól bontási engedélyt kell kérnie. Erről – adott esetben – bontási vázrajzot kell készíttetnie és benyújtani az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatal) átvezetésre. Ezen csak a ténylegesen elbontott részeket szabad megszűntként ábrázolni!

Az építtetőnek minden olyan építményre, építményrészre, amelyre építési engedélyt kellett kérni – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik –, annak használatbavétele előtt használatbavételi engedélyt is kell kérnie. A kérelemhez a felelős műszaki vezető, továbbá jogszabályban meghatározott esetekben az érdekelt szakhatóságok, az érintett infrastruktúra-hálózatot működtető közüzemek és a kéményseprő nyilatkozatát kell csatolni arról, hogy az építmény a jogerős építési engedélynek és a hozzá tartozó jóváhagyott engedélyezési tervnek megfelel, rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas.

Használatbavételi engedély hiányában az építményt nem szabad használni.

Az elkészült épület ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéséhez vázrajzot kell készíteni és benyújtani, az átvezetési kérelem mellékleteként. Ha a földrészlet tulajdonosa és az építtető(k) nem (teljesen) azonos (akár csak tulajdoni arány tekintetében sem), az átvezetéshez külön (pl. ráépítési, ajándékozási, stb.) szerződés, illetve megállapodás szükséges annak érdekében, hogy a beépített teleknek a földrészletével azonos, vagy attól eltérő arányban legyenek az épületek létesítői bejegyzett tulajdonosok. Enélkül csak a korábbi tulajdonos(ok) és tulajdoni arányok lesznek érvényesek az épületre vonatkozóan is.

Gyakran a használatbavételi engedéllyel együtt a felvonulási épület bontási kötelezettségét is elrendelik. Más esetben alig fejeződik be a főépület létrehozása, egy újabb melléképület is elkészül, mire az épületfeltüntetési vázrajz készítéséhez a bemérésére a földmérő a helyszínre ér. Ilyenkor azt is mérnie kell, illetve ha művelési ág változást észlel, annak rögzítésére is gondolni kell, a fennálló szabályokra tekintettel.

15.3.6 Területkategóriák és beépítési módok

Területfelhasználási egység: a település igazgatási területének a jellemző rendeltetés szerint megkülönböztetett területegysége, amely meghatározott - vagy kijelölt - településfunkciónak biztosít területet ([6] az időközi módosításokkal kiegészítve.)

A.) Beépítésre szánt területek fajtái:

1. Lakóterület

  • nagyvárosias (sűrű beépítésű és 12,5 m feletti megengedett legnagyobb építménymagasságú)

  • kisvárosias (sűrű beépítésű és 12,5 m-t meg nem haladó megengedett legnagyobb építménymagasságú)

  • kertvárosias (laza beépítettségű és 7,5 m-t meg nem haladó megengedett legnagyobb építménymagasságú)

  • falusias (7,5 m-t meg nem haladó – a lakóépületre vonatkozó - megengedett legnagyobb építménymagasságú).

2. Vegyes terület

  • településcsoport

  • központi vegyes terület.

3. Gazdasági terület

  • kereskedelmi, szolgáltató terület

  • ipari gazdasági terület

4. Üdülő terület

  • üdülőházas terület

  • hétvégi házas terület

5. Különleges terület

  • nagy bevásárlóközpontok és nagykiterjedésű kereskedelmi célú területek,

  • vásárok, kiállítások és kongresszusok területei,

  • oktatási központok területei,

  • egészségügyi területek (kórház, szanatórium, gyógyszálló, gyógyüdülő stb.),

  • nagykiterjedésű sportolási célú területek,

  • a kutatás-fejlesztés, a megújítható energiaforrások építményeinek területei (pl. szél- és napenergia),

  • állat- és növénykertek, temetők területei,

  • nyersanyaglelőhelyek (bányák) telkeinek, építményeinek területei,

  • honvédelmi területek,

  • hulladékkezelők, -lerakók területei (települési szilárd és folyékony, egyéb veszélyes, radioaktív stb.),

  • épületnek minősülő közlekedési építmények területei, ha azok nem a közlekedési területen belül kerülnek elhelyezésre.

  • „12. temetők területei,

  • mezőgazdasági üzemi terület,

  • egyéb, az előzőek egyikébe sem sorolható, helyi sajátosságot hordozó terület.

A beépítésre szánt területfelhasználási egységekre vonatkozóan meg kell határozni a szintterület-sűrűség és a közüzemi közművesítettség mértékét.

A beépítésre szánt területek építési használatának megengedett felső határértékeit a következő (15.1 sz.) táblázat tartalmazza:

15.1: A beépítésre szánt területek jelentősebb határértékei. táblázat -

A településszerkezeti tervben a területfelhasználási egységekre meghatározandó

Az építési szabályzatban, szabályozási tervben az építési telekre meghatározandó

Általános használat szerinti terület

Sajátos használat szerinti terület

Megengedett legnagyobb szintterület- sűrűség

Megengedett legnagyobb beépítettség (%)

Megengedett legkisebb- legnagyobb építmény- magasság (m)

Legkisebb zöldfelület* (%)

lakó

Nagy-városias

3,0

80

12,5<

10

kisvárosias

1,5

60

<12,5

20

kertvárosias

0,6

30

<7,5

50

falusias

0,5

30

40

vegyes

Település-központ

2,4

80

10

központi

3,5

a település legnagyobb mértékű lakóterületi beépített-ségnél legfeljebb 25%-kal megnövelt érték

a be nem épített terület 50%-a

gazdasági

Kereske-delmi, szolgáltató

2,0

60

20

jelentős mértékű zavaró hatású ipari

1,5

30

40

egyéb ipari

1,5

50

25

üdülő

üdülőházas

1,0

30

6,0<

40

Hétvégi házas

0,2

20

<6,0

60

különleges

2,0

40

40

* Többszintes növényállomány telepítése estén az előírt legkisebb zöldfelület mértéke csökkenthető.


B.) A beépítésre nem szánt területek

1. Közlekedési és közműterület

  • vasútterület

  • repülőtér,

  • általános (egyéb) közlekedési terület.

2. Zöldterület

3. Erdőterület

  • védelmi erdő,

  • gazdasági erdő,

  • egészségügyi-szociális, turisztikai erdő

  • oktatási-kutatási erdő

4. Mezőgazdasági terület

  • kertes mezőgazdasági

  • általános mezőgazdasági

5. Vízgazdálkodási (azzal kapcsolatos és véd- ) területek.

6. Természetközeli terület

  • mocsár,

  • nádas,

  • karsztbokorerdő,

  • sziklás terület,

  • ősgyep.

7. Különleges beépítésre nem szánt terület

  • egészségügyi területek (szanatórium, gyógyszálló, gyógyüdülő stb.),

  • nagykiterjedésű sportolási célú területek (golfpálya, lovaspálya stb.),

  • a kutatás-fejlesztés, a megújuló energiaforrások hasznosításának céljára szolgáló területek,

  • állat- és növénykertek területei,

  • temetők területei,

  • nyersanyaglelőhelyek,

  • honvédelmi és katonai, valamint nemzetbiztonsági területek,

  • egyéb, az előzőek egyikébe sem sorolható, helyi sajátosságot hordozó területek.

A felsorolt különleges beépítésre nem szánt területeken a terület rendeltetésszerű használatát szolgáló építmények – legfeljebb 2%-os beépítettséggel – helyezhetők el.

A felsorolt területkategóriákra vonatkozóan kerülnek meghatározásra az ún. építési övezetek, illetve övezetek, amelyek kihatással vannak a kialakítható telekméretekre.

15.3.6.1 Építési övezetek, övezetek

A területfelhasználási egységek (kategóriák) területeit közterületekre és egyéb (közterületnek nem minősülő) területekre, továbbá azokat

  • beépítésre szánt területek esetén építési övezet(-ek)-be,

  • beépítésre nem szánt területek esetén övezet(-ek)-be kell sorolni.

Az építési övezeteket, övezeteket a meglévő és/vagy tervezett szerepkörük, beépítettségük és karakterbeli különbségeik alapján és úgy kell besorolni, hogy az azokon belüli - azonos helyzetben lévő - telkeket azonos értékű építési jogok és kötelezettségek illessék meg.

Az építési övezetre vonatkozóan meg kell határozni legalább:

  1. a helyi sajátosságok megőrzése vagy kialakítása érdekében a telkek legkisebb szélességi és mélységi méretét, a legkisebb építménymagasságot, az építészeti karakter jellemzőit

  2. a kialakítható legkisebb telekterületméretet,

  3. a beépítési módot,

  4. a beépítettség megengedett legnagyobb mértékét,

  5. a megengedett legkisebb-legnagyobb építménymagasságot, a legfelső építményszint magasságát,

  6. a beépítés feltételének közművesítettségi mértékét,

  7. a zöldfelület legkisebb mértékét,

  8. a megengedett igénybevételi, kibocsátási, szennyezettségi határ-értékeket [a továbbiakban: környezetterhelési határértékeket (emisszió és imisszió)],

  9. a terepszint alatti építményeket.

A be nem épített területeken kialakítandó övezetre vonatkozóan az OTÉK-ban foglaltakon túlmenően meg lehet határozni:

1. a beépítési módot,

2. a megengedett legkisebb/legnagyobb építménymagasságot.

Az építési övezetekre, övezetekre vonatkozóan meg lehet határozni:

  • a felhasználás kizárólagosságát,

  • a helyi sajátosságok megőrzése vagy kialakítása érdekében a telkek legkisebb szélességi és mélységi méretét, az építészeti karakterét, jellemzőit,

  • a nyomvonal jellegű építmények és műtárgyaik kialakítására vonatkozó egyéb előírásokat.

Az építési övezetek fontosabb jellemzőinek áttekintését adjuk a következő (15.2 sz.)táblázatban.

15.3.6.2 Beépítési módok

A beépítési mód nemcsak a beépítésre vonatkozik, hanem a telekszélességet is befolyásolja, ugyanis pl. egy fontos előírás, hogy a beépítési oldaltávolság (vagyis a két szomszédos telken levő épülettávolság) 6 m-nél kisebb nem lehet. Így tehát a kialakítható telekszélességet befolyásolja az elhelyezhető építmény jellege és az oldalmezsgyétől való távolsága. A beépítési módok (melyek az előző táblázatban is szerepelnek) a következők lehetnek:

  1. Szabadon álló

  2. Oldalhatáron álló

  1. Ikres beépítési mód

  1. Zártsorú és csoportos beépítési mód.

Az építési telek épület elhelyezésére szolgáló területrészét (építési hely) építési határvonalakkal kell megállapítani úgy, hogy

  1. szabadonálló beépítési mód esetén azt minden oldalról a saját telkének az előírt elő-, oldal- és hátsókerti építési határvonalai és a telek határai közötti beépítetlen része vegye körül,

  2. oldalhatáron álló beépítési mód esetén annak egyik építési határvonala a telek egyik oldalhatára legyen,

  1. ikres beépítési mód esetén a szomszédos telkek egymás felőli építési határvonala a telkek közös oldalhatára legyen,

  1. zártsorú és csoportos beépítési mód esetén annak a telek előkerti építési határvonalához csatlakozó oldalai a telek két oldalhatára legyen (15.2 ábra).

15.2: Egyes építési övezetek jellemző adatai. táblázat -

Az

építési

telek

Beépítési módja

Övezeti jele

Legkisebb területe

(m2)

Legnagyobb beépíthetősége

( %)

Építményének legkisebb/legnagyobb építménymagassága (m)

NL-I.

építési övezet

Szabadonálló

I-Sz-1

900

25

12,50-22,50

I-Sz-2

1800

25

22,50-33,00

Zártsorú

I-Z-1

700

45 / 75*

12,50-22,50

I-Z-2

1200

45 / 75*

22,50-33,00

KL-II.

építési övezet

Szabadonálló

II-Sz-1

700

20

7,50-9,50

II-Sz-2

900

30

9,50-14,50

II-Sz-K

450

30

K

Oldalhatáron álló

II-O-1

700

30

-6,00

II-O-K

400

30

K

Ikresen csatlakozó

II-Ikr-1

700

30

6,00-7,50

II-Ikr-K

400

30

K

Zártsorú

II-Z-1

360

40 / 75*

7,50-9,50

II-Z-2

500

40 / 75*

9,50-14,50

II-Z-K

300

40 / 75*

K

Csoportos

II-Cs

180

75

-6,00

KEL-III.

építési övezet

Szabadonálló

III-Sz-1

700

20

-6,00

III-Sz-2

900

30

-7,50

III-Sz-K

600

30

K

Oldalhatáron álló

III-O-1

700

30

-4,50

III-O-K

550

30

K

Ikresen csatlakozó

III-Ikr-1

700

30

-7,50

III-Ikr-K

550

30

K

Zártsorú

III-Z-1

550

35 / 75*

-7,50

III-Z-K

400

35 / 75*

K

Csoportos

III-Cs

180

75

-6,00

FL-IV.

építési övezet

Szabadonálló

IV-Sz-1

900

30

-6,00

Oldalhatáron álló

IV-O-1

900

30

-4,50

IV-O-K

800

30

K

Ikresen csatlakozó

IV-Ikr-1

900

30

-6,00

IV-Ikr-K

700

30

K

Zártsorú

IV-Z-1

700

35 / 75*

-6,00

ÜÜ-V. / L-III.

építési övezet

Szabadonálló

V-Sz-1

2000

10

-14,50

Megjegyzés-típusok:

K= Csak kialakult esetben alkalmazható besorolási lehetőség!

* Csak mindkét oldalon zártsorú beépítésű saroktelken alkalmazható!

** Csak teljes közművesítettség esetén alkalmazható beépítési mód!

A III és IV. övezetben az állattartásról szóló – illetékes - önkormányzati rendelet szerinti állattartó épület, továbbá melléképületek elhelyezhetők.


Beépítési módok:

15.2. ábra: Beépítési módok és főbb adatok

A Helyi Építési Szabályzat, Szabályozási terv építési vonalakat határozhat meg. Ezek hiányában - a kialakult állapotnak megfelelő - az építési vonalat elvi építési engedélyben kell meghatározni.

A telekalakítás tekintetében a fentieken túl a földmérési munkálatok végrehajtására befolyással vannak:

  1. bizonyos területszervezési kérdések (lásd a 18. modult),

  2. területfelhasználási/ termőföld más célú hasznosításának szabályai (lásd a 18. modult), és

  1. telekalakítási engedélyezési eljárások.