Ugrás a tartalomhoz

Ingatlannyilvántartás 3., 3 Az ingatlan-nyilvántartás létrehozása és alapelvei

Hidvéginé dr. Erdélyi Erika (2010)

Nyugat-magyarországi Egyetem

3.4 Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei

3.4 Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei

Az alapelvek olyan általános érvényű követelményeket, tételeket jelentenek, amelyek átfogják az adott jogintézmény (ez esetben az ingatlan-nyilvántartás) egészét, alapjaiban határozzák meg annak célját, tárgyát és a cél megvalósításának fontosabb módszereit, eszközeit.

Az alapelvek olyan általános értékek, amelyeknek az adott jogintézménynek meg kell felelnie létében és működésében.

Az alapelvek irányt mutatnak az ingatlan-nyilvántartással összefüggő kérdések további szabályozásához, a jogszabályok módosítása, kiegészítése során zsinórmértékül szolgálnak.

Az alapelveknek fontos szerepük van az ingatlan-nyilvántartás szabályainak törvényes értelmezésében és alkalmazásában, a jogalkalmazó számára az ügyintézés során a jogszabályi rendelkezések tartalmának helyes megállapításához nyújt segítséget.

A jogi irodalom korábban a tételes jogi szabályozásból speciális telekkönyvi elveket vezetett le és elemezte érvényesülésüket.

A törvény tervezetének kidolgozásakor vita tárgyát képezte az a kérdés, hogy a megalkotandó jogszabályban szükséges-e külön fejezetben, vagy paragrafusokban megfogalmazni az alapelveket. Olyan álláspont alakult ki, hogy az alapelvek elhatárolt kodifikálása indokolt.

A korábbi jogi szabályozással szemben ez alapvető változást jelentett. A törvény a Bevezető rendelkezéseknél tárgyalja az ingatlan-nyilvántartás elveit. Eltérést jelent az is, hogy az alapelvek korábban a törvényerejű rendeletben szétszórtan voltak találhatók, illetve egyes paragrafusokba épültek be.

A korábbi szabályozás rendező elvei között komoly hangsúlyt kaptak az ingatlan-nyilvántartás gazdasági célját kifejező alapelvek (valósággal való egyezőség elve, kötelező használat elve), de ezek az alapelvek a törvény rendelkezései között már nem szerepelnek.

Az alapelvek kapcsán megemlítjük a közigazgatási eljárás alapelveit, mivel az ingatlan-nyilvántartási eljárás is közigazgatási eljárás és így azokat is irányadónak kell tekinteni az eljárás során. A közigazgatási hatórásági eljárás alapelveit a tananyag 5. moduljában dolgozzuk

Az ingatlan-nyilvántartás alapelveit két csoportra:

  • klasszikus, telekkönyvi alapelvekre,

1) nyilvánosság elve,

2) közhitelesség elve

3) bejegyzés elve,

4) kérelemhez kötöttség elve,

5) rangsor elve,

6) okirat elve,

  • az ingatlan-nyilvántartás egyéb alapelveire – oszthatjuk fel.

3.4.1 A nyilvánosság elve

A nyilvánosság elvével kapcsolatos jogszabályi rendelkezések az ingatlan-nyilvántartás szolgálati szerepét juttatják kifejezésre. Az ingatlanokhoz fűződő jogok és törvényes érdekek védelmét ugyanis csak akkor szolgálhatja a nyilvántartás, ha annak tartalma az érdekeltek részére hozzáférhető.

Az ingatlan-nyilvántartás a törvényben meghatározottak szerint nyilvános.

Az ingatlan-nyilvántartási tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető: azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, hiteles másolatot kérhet és elektronikus dokumentumként hiteles és nem hiteles másolatok szolgáltathatók.

A tulajdoni lapról valamennyi bejegyzést szó szerint tartalmazó teljes másolat, valamint a fennálló bejegyzéseket szó szerint tartalmazó szemle szolgáltatható

A nyilvánosság korlátlanul, csak a tulajdoni lapra vonatkozik. Minden olyan magán és közokirat, hatósági határozat tartalma, amely bejegyzés alapjául szolgált, vagy szolgálhat, valamint a tulajdonosok jegyzéke (névmutató) megismerését a törvény szigorú feltételhez köti: az ingatlan-nyilvántartás, illetve a széljegyzett okirat szerinti jogosult, illetőleg kötelezett teljes bizonyító erejű magánokiratba, vagy közjegyzői okiratba foglalt engedélye szükséges.

A korlátozás alól a törvény két esetben enged kivételt:

Megismerhető az okirat és a tulajdonosok jegyzéke, ha a kérelmező írásban igazolja, hogy az irat megismerése joga érvényesítéséhez, illetve jogszabályon vagy hatósági határozaton alapuló kötelezettsége teljesítéséhez szükséges.

Az ingatlan természetben meghatározott részére bejegyzett jogok, tények és átvezetett adatok alapját képező okiratnak az érintett természetbeni rész meghatározására vonatkozó tartalma minden további nélkül megismerhető. Ez utóbbi lehetőség akkor is fennáll, ha a tulajdoni lapon levő bejegyzés nem hivatkozik arra, hogy a természetbeni rész meghatározását az okirat tartalmazza.

A nyilvánosságnak a korábbi szabályozáshoz képest való korlátozását a személyes adatok védelméhez fűződő érdekek indokolják.

3.4.2 A közhitelesség elve

A törvény bevezető rendelkezései között szerepel, hogy az ingatlan-nyilvántartás - ha törvény kivételt nem tesz - a bejegyzett jogok és a feljegyzett tények fennállását hitelesen tanúsítja. Az ingatlan-nyilvántartás ezzel az ingatlan tulajdoni és használati viszonyok védelmét, az ingatlanforgalom biztonságát, valamint a kapcsolatos hatósági feladatok ellátásának megalapozottságát szolgálja.

A szabály teljességében való érvényesülése azt jelentené, hogy azok a jogok, tények, amelyek az ingatlan-nyilvántartásban szerepelnek - fennállnak, azok pedig, amelyeket a nyilvántartás nem tüntet fel - nem léteznek.

A szabály azonban ilyen tisztán nem érvényesül, erre utal a "jogszabály kivételt nem tesz" szövegrész.

A közhitelesség elve lényegében egy vélelemrendszert jelent. A vélelemrendszer az alábbi elemekből áll fenn:

A teljesség vélelme: az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza mindazon jogokat és tényeket, amelyek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhetők, feljegyezhetők. Az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy a bejegyzett jogok, feljegyzett tények fennállnak, a töröltek, pedig nem állnak fenn.

A helyesség vélelme: az ingatlan-nyilvántartás tartalma megfelel a bejegyzési kérelemnek, a bejegyzés alapjául szolgáló okirat tartalmának, végső soron a valóságos jogállapotnak. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogról és feljegyzett tényről az ellenkező bizonyításáig vélelmezni kell, hogy a bejegyzett jogosultat illeti meg.

A jogszerűség vélelme: az ingatlan-nyilvántartásban szereplő jogot, tényt törvényesen, szabályszerű eljárásban jegyezték be, illetve fel és nem más jogot, tényt kellett bejegyezni, feljegyezni. Az ellenkező bizonyításig vélelmezni kell, hogy a bejegyzett jogok és feljegyzett tények az anyagi jogi szabályoknak megfelelnek, jogosultak jogszerzése is törvényes, és az ingatlan-nyilvántartási eljárást törvényesen folytatták le.

Az ismertség elve: ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, illetve ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. A vélelem megdönthetetlen, ellene bizonyításnak helye nincs.

A bizonyító erő: a bizonyítási terhet és kötelezettséget telepíti, miszerint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult helyett maga az ingatlan-nyilvántartás bizonyít, és a bizonyítási teher arra esik, aki a nyilvántartás tartalmát vitatja.

A közbizalmi hatás: a jog akkor is védelemben részesíti a bejegyzett jog, feljegyzett tény jogosultját, ha a nyilvántartási állapot eltér a valóságos jogi helyzettől. A jóhiszemű szerző javára az ingatlan-nyilvántartást – az ellenkező bizonyításáig – az oda bejegyzett jogok és feljegyzett tények tekintetében akkor is helyesnek és teljesnek kell tekinteni, ha az a valóságos helyzettől eltér.

A jóhiszeműség vélelme: az ingatlan-nyilvántartásban jóhiszemű jogszerzőnek az minősül, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szerez jogot. A törvény az ellenkező bizonyításig, vélelmezi ennek jóhiszeműségét. A bizalom és az ellenérték alapozza meg tehát a jóhiszemű jogszerzést, e két feltételnek együttesen kell fennállnia, bármelyik hiányában a vélelem megdől.

A jóhiszeműség vélelmének az ingatlanra vonatkozó és szerződésen alapuló jogszerzésnél van jelentősége. Az ellenérték fejében jogot szerző személy tehát bízhat abban, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogok azt illetik, akit a nyilvántartás feltüntet, továbbá, hogy a nyilvántartás tartalmával szemben más jogok nem állnak fenn.

A közhitelesség elvéhez kapcsolódó jóhiszeműség vélelme azonban nem feltétlenül érvényesül. Kivételnek kell tekinteni többek között a szerződésen alapuló jogszerzések közül azokat, amelyek nem ellenérték fejében, hanem ingyenesen jönnek létre. Ilyenek továbbá általában a nem szerződésen alapuló jogváltozások is.

A közhitelesség, mint ingatlan-nyilvántartási jogi hatály a keletkeztető hatályú nyilvántartásoknál a bejegyzés hatályával esik egybe, ahol viszont a bejegyzésnek nincs jogot keletkeztető hatálya, ott a közhitelesség nem érvényesül.

A fentiekből következik, hogy mindazon esetekben, ahol a bejegyzés deklaratív vagy informatív hatályú, a közhitelesség nem érvényesül. Ezekkel az esetekkel e modul 3.4.3 alpontjában foglalkoztunk.

A térképi állapotot kell irányadónak tekinteni, ha a tulajdoni lapon feltüntetett terület mértéke eltér az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal alapján a földmérésről szóló jogszabályok szerint meghatározható területnagyságtól.

A bizonyítási teher - az ingatlan-nyilvántartás adattartalmát tekintve – azt terheli, aki a nyilvántartásban feltüntetett adatok helyességét és a valósággal való egyezőségét vitatja.

3.4.3 A bejegyzés elve

A bejegyzés elvének érvényesülése összefügg azzal a polgári anyagi jogi szabállyal, amely szerint az ingatlan tulajdonjogának átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges (Ptk. 117. § (3) bekezdése).

Jogrendszerünk az ingatlan-tulajdon szerzésének ezt a módját (tradicionális rendszer) ismeri el, ezért a szerződésen alapuló jogszerzés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül létre sem jöhet. A polgári jogi szabállyal összhangban rendeli a törvény, hogy egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásban, a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek.

A bejegyzés elve lényegében azt fejezi, hogy az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésnek, feljegyzésnek milyen joghatálya van.

A bejegyzés elve az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok esetében ennek megfelelően azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogot nemcsak feltünteti, hanem meghatározott esetekben létesíti is.

A törvény tételesen meghatározza azokat a jogokat, amelyek keletkezéséhez a bejegyzés szükséges. A bejegyzés hozza létre az okiraton alapuló az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerződésen alapuló vagyonkezelői jogot, földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot, használat jogát, telki szolgalmi jogot és a jelzálogjogot, önálló zálogjogot. A bejegyzés jogot keletkeztető (konstitutív) ezekben az esetekben.

A bejegyzési elvből azonban nem következik az, hogy egy ingatlanra vonatozó szabályszerű adásvételi szerződés, amit nem jegyeztetnek be az ingatlan-nyilvántartásba, ne volna hatályos, a tulajdonjogszerzés nem volna érvényes. A hatály terjedelme szempontjából azonban lényeges különbség van az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogszerzés és a bejegyzett jogszerzés között.

A tradicionális rendszerből kifolyóan az ingatlan-nyilvántartásba be nem jegyzett jogszerzés csak az eladó és a vevő között hatályos, és nem érvényes harmadik személyekkel szemben. A megállapodás így kötelmi hatályú, ami csak az eladóra és a vevőre (szerződő felekre) vonatkozik.

Ezzel szemben az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogszerzés (jogváltozás) dologi hatályú, vagyis nemcsak a szerződő felek között érvényes, hanem mindenki mással, tehát harmadik személyekkel szemben is hatályos. Az ingatlan-nyilvántartás jogot keletkeztető hatálya kapcsolódik a közhitelesség elvéhez, amely védi azokat, akik az ingatlan-nyilvántartásban bízva, ellenérték fejében szereznek az ingatlanra jogot.

A bejegyzés hatálya az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető más jogok tekintetében kinyilvánító (deklaratív) hatályú, a jogok keletkezése a felek megállapodásán túl nem igényli az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést. Harmadik személyek irányában viszont a létrejött jogok csak akkor hatályosak, ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték, így már nem csak a felekre, hanem mindenkivel szemben hatályosak, dologi hatályúvá válnak.

A bejegyzés deklaratív hatálya érvényesül mindazon jogok esetében, amelyeket nem a bejegyzés keletkeztet: az öröklésen, hatósági intézkedésen, a törvényi rendelkezésen, az elbirtokláson alapuló jog-változások (öröklés útján szerzett tulajdonjog, jogszabály által létrehozott haszonélvezeti jog). A jogi jelentőségű tény (halál, hatósági határozat, törvényi rendelkezés) alapján a jogváltozás attól függetlenül bekövetkezik, hogy azt bejegyzik-e az ingatlan-nyilvántartásba vagy sem.

A bejegyzés deklaratív hatálya érvényesül az elővásárlási, a visszavásárlási, a vételi jogokra is, e jogok a felek megállapodásával már létrejönnek, de harmadik személyekre csak ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel hatnak ki.

A bejegyzés az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető tények egy része (a tananyag 4. modul 4.3.4.12 alponttól 4.3.4.23 alpontig terjedően foglalkozik ezekkel a tényekkel) esetében deklaratív hatállyal bír, ezek a tények csak az ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzésük esetén fejtik ki jogi hatásukat.

Az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezhető más tények (a tananyag 4. modul 4.3.4.1 alponttól 4.3.4.11 alpontig terjedően foglalkozik ezekkel a tényekkel) esetében a bejegyzés informatív hatályú, azaz a bejegyzésnek jogi hatása nincs, mert a tények a bejegyzésüktől függetlenül is mindenkivel szemben hatályosak. Így például a cselekvőképességet kizáró gondnokság alá helyezett személy esetében, e körülménynek az ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzése elmaradása esetén sem hivatkozhat a vevő erre a körülményre, a gondnokolt személlyel megkötött adásvételi szerződés érvényessége érdekében.

A törvény rendelkezése következtében egyes deklaratív hatályú bejegyzésekhez, feljegyzésekhez eljárásjogi hatály fűződik, egyes jogok (például a végrehajtási jog) bejegyzése, tények (például fellebbezés, bírósági jogorvoslati kérelem, perindítás ténye) feljegyzése a későbbi jogszerzők szerzését korlátozza, vagy feltételessé teszi.

3.4.4 Kérelemhez való kötöttség

A törvény szabályozza a kérelemhez való kötöttség elvét, melynek lényege, hogy az eljáró ingatlanügyi hatóság a kérelemhez és hatósági megkereséshez kötve van.

A kérelemhez kötöttség elvéből fakad, hogy a jogok bejegyzésére és tények feljegyzésére irányuló eljárás az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, és csak az a jog jegyezhető be, tény jegyezhető fel az ingatlan-nyilvántartásba, amelyet az ügyfél kérelmében vagy a hatóság megkeresésében megjelölt.

A kérelemhez való kötöttség – amely alapvetően a polgári peres eljárásban érvényesülő elv - alkotja az ingatlan-nyilvántartási ügyekben az érdemi vizsgálódás és döntés tárgyi kereteit.

A kérelemhez való kötöttség elvének törvényi megfogalmazása közeledést jelent a polgári eljárásjoghoz, de elsősorban egy korábbi telekkönyvi alapelvnek ismételt szigorú alkalmazását éleszti fel.

Az ingatlanügyi hatóság csak azt a jogot jegyezheti be, az a tényt jegyezheti fel az ingatlan-nyilvántartásba, amelyet az ügyfél a kérelmében, a hatóság a megkeresésben megjelölt. A megjelölésnek a bejegyezni kért jogot, feljegyezni kért tényt pontosan tartalmaznia kell, nem elég csupán utalni az okiratra.

A kérelemhez kötöttség elve érvényesül a bejegyzés, feljegyzés, illetve az erről szóló határozat kijavítására és kiegészítésére is, azaz a kijavítás és kiegészítés csak az eredeti kérelemben foglaltak szerint teljesíthető. Ez azt jelenti, hogy ha az ügyfél az eljárás megindulására irányuló kérelmében valamely jog vagy tény bejegyzését, feljegyzését nem kérte, azt már később a határozat kiegészítésére irányuló kérelmére az ingatlanügyi hatóság nem teljesítheti.

A kérelemhez kötöttség érvényesül a jogorvoslati eljárásokban is, ezért a másodfokon eljáró hatóság számára nem fellebbezési kérelemben foglaltak az irányadók, hanem az eredeti bejegyzés iránti kérelemhez képest vizsgálja az elsőfokú eljárást és meghozott döntést.

A kérelemhez kötöttség elvének alkalmazásától a törvényhozó két esetben rendelt el eltérést:

A kivételesen hivatalból is be kell jegyezni egyes jogokat (haszonélvezeti jog, használat joga, tartási és életjáradéki jog, elő- vagy visszatartási jog, telki szolgalmi jog, vételár hátralék biztosítására alapított jelzálogjog) illetve fel kell jegyezni az elidegenítési és terhelési tilalmat abban az esetben, ha ezeket a jogokat és tényt a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötötték, és ha az akire a tulajdonjogot átruházták, csak a tulajdonjog bejegyzését kéri.

Az ingatlanügyi hatóság egyes jogokat és tényeket köteles törölni az ingatlan-nyilvántartásból a törvényben meghatározott esetekben, valamint, ha megszűnésük az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható.

A tananyag fenti eseteket részletesen a 6. modul 6.9.4 pontjában tárgyalja.

A kérelemhez kötöttség elve az adatok tekintetében nem érvényesül, az ingatlanügyi hatóság az adatváltozások esetében hivatalból is eljárhat.

3.4.5 A rangsor elve

A rangsor elve tipikusan telekkönyvi elv, amely arra utal, hogy a jogokra és tényekre vonatkozó bejegyzések bizonyos viszonyban, rangsorban vannak egymással. A rangsor elvének lényegét a jogtudomány abban látja, hogy az egymást kizáró bejegyzések közül csak a későbbi hatályos, az egymással összeférő jogok közül pedig a korábbi rangsorban szerzett jog megelőzi a későbbit.

A rangsor elv lényegéről az ingatlan-nyilvántartási törvény úgy rendelkezik, hogy az ingatlan-nyilvántartásban egy-egy bejegyzés ranghelyét és ezzel a bejegyzések rangsorát – a törvény eltérő rendelkezése hiányában – a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem iktatási időpontja határozza meg.

A rangsor elvének gyakorlati érvényesülése szempontjából kiemelkedő jelentősége van az időpontnak és a naprakészségnek. Ezért az ingatlan-nyilvántartási beadványokra vonatkozó ügyviteli szabályok lényegesen szigorúbbak a földhivatalok egyéb ügyirataira vonatkozó szabályoknál. Megnyilvánul ez többek között abban is, hogy az ingatlan-nyilvántartási beadványt még az érkezés napján iktatni, és az érintett tulajdoni lapon széljegyezni kell.

A rangsor elve érvényesülése szempontjából fontos rendelkezés, hogy ranghelyet csak olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékeltek. A bejegyzés iránti kérelem önmagában – okirat nélkül – ingatlan-nyilvántartási eljárás megindulását nem eredményezi.

Az egy napon érkezett beadványok azonos rangsort kapnak. Az azonos napon érkezett beadványok esetében a rangsort az okiratok keltezése határozza meg.

A ranghely vagyoni értékű jogosultság, figyelemmel arra, hogy meghatározza a különböző jogok, tények keletkezésének, hatályosulásának sorrendjét.

A törvény lehetővé teszi ranghely előzetes biztosítását, illetve ranghely fenntartását, ennek során a tulajdonos valamely ranghelyeket lefoglal, fenntart magának abból a célból, hogy azon a ranghelyen alapíthasson később jogot, és ezt a lefoglalást az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezteti.

A ranghely előzetes biztosítására, illetve fenntartására, azzal való rendelkezésre a jelzálogjoggal kapcsolatban kerülhet sor. A ranghely előzetes biztosításának, a megszűnő zálogjog ranghelye fenntartásának tényét a tulajdoni lapon legfeljebb egy évre lehet feljegyezni. A témával részletesebben a 4. modul 4.3.4.19 és 4.3.4.20 alpontjai foglalkoznak.

A bejegyzések ranghelyével azonban csak oly módon lehet rendelkezni, hogy az nem járhat harmadik személyeknek a ranghely módosítása időpontjában bejegyzett jogainak a sérelmével. A kérdéssel a 4. modul 4.3.4.21 alpont foglalkozik.

3.4.6 Az okirat elve

Az okirati elv a törvényesség és a tulajdon biztonsága érvényesülését szolgálja, amikor megköveteli, hogy az ingatlan-nyilvántartásba jogot bejegyezni, tényt feljegyezni, adatra vonatkozó változást átvezetni csak érvényes okirat alapján lehet.

A törvény rendelkezése szerint az ingatlan-nyilvántartásban jog bejegyzésére és jogilag jelentős tény feljegyzésére, adatok átvezetésére – ha törvény másként nem rendelkezik - csak az ingatlan-nyilvántartási törvényben meghatározott okirat vagy jogerős hatósági, illetve bírósági határozat alapján kerülhet sor.

Az idézett jogszabályhely tehát egyértelműen előírja, hogy jog bejegyzésére, jogilag jelentős tény feljegyzésére, valamint adatok átvezetésére csak törvényben meghatározott okiratok mellett jogerős hatósági, illetve bírósági határozat alapján kerülhet sor.

Ahol a bejegyzésre, feljegyzésre a hatóság előzetesen végrehajtható határozata alapján van lehetőség, ott az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény erről egyértelműen rendelkezik, például a perfeljegyzés esetében. Ennek hiányában bejegyzésre hatósági határozat alapján csak és kifejezetten akkor kerülhet sor, ha jogerőre emelkedett.

Az a tény, hogy az ingatlan-nyilvántartásba változást csak megfelelő okirat alapján szabad bejegyezni, nagymértékben növeli annak közhitelességét, közbizalmi hatását.

Az ingatlanügyi hatóságok kötelezettsége, hogy az ingatlan-nyilvántartásban érvényesített változásnak okiraton kell alapulnia. Az egyes okiratfajtákat, azok alaki és tartalmi kellékeit a törvény rendelkezései pontosan meghatározzák, ezek - ingatlan-nyilvántartási, bejegyzési szempontból - egyben az okirat érvényességi kellékeit jelentik.

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okiratokkal kapcsolatos részletes szabályokat a tananyag 6. számú modulja tartalmazza (6.8 fejezet).

3.4.7 Az ingatlan-nyilvántartás egyéb alapelvei

Az ingatlan-nyilvántartás egyéb, fontos szervezeti és működési alapelveiként határozhatók meg a törvény rendelkezései alapján:

  • a kötelező használat elve,

  • a reálfólium elve,

  • a teljesség elve,

  • az egységesség elve.

3.4.7.1 A kötelező használat elve

Az ingatlan-nyilvántartás tartalmát kötelezően kell használni a földhivatalhoz, mint ingatlanügyi hatósághoz benyújtott bejelentésben, kérelemben, valamint az ingatlanokkal kapcsolatos nyilvántartási, tervezési, statisztikai, terület-elszámolási és adatszolgáltatási munkánál, továbbá a hatósági határozatokban.

Az ingatlan-nyilvántartás tartalmának (adatok, jogok, tények) használata az állami, társadalmi és gazdasági élet minden területén kötelező, ez az ingatlan-nyilvántartás gazdasági céljának kielégítését szolgálja, azzal, hogy a fenti munkákhoz és hatósági eljárásokhoz egységes alapot képez.

A kötelező használat elve alól kivételt képeznek (meglepőnek tekinthető rendelkezés) a részben vagy egészben az Európai Unió által finanszírozott, a mezőgazdasági földterületekhez kapcsolódó mezőgazdasági és vidékfejlesztési támogatások.

3.4.7.2 A reálfólium elve

Az ingatlanokról vezetett nyilvántartás tartalmazza az ingatlant, valamint annak tulajdonosát is. A tartalom belső elrendezése az ingatlanhoz vagy a tulajdonoshoz kapcsolható. A hatályos törvény az ingatlan-nyilvántartás vezetésének alapjául az ingatlant rendelte el.

A jogosultak személyéhez igazodó nyilvántartás a perszonálfólium elvét követi, amelynek lényege: egyetlen tulajdoni lapon tartják nyilván ugyanazon személynek az egy településen lévő valamennyi ingatlanát. A módszer különösen olyan tulajdonosok esetében alkalmazható célszerűen, akik jelentős számú ingatlannal rendelkeznek.

A perszonál fólium elvéből származó előny azonban látszólagos, mert csak egy település területén lévő ingatlanokat érintheti, másrészt pedig az ingatlanforgalom következtében áttekinthetetlenné válik.

A reálfólium elve az ingatlanok szerinti nyilvántartásba vételt valósítja meg, e szerint minden ingatlanról tulajdoni lap készül, amelyet reál-fóliának (dologi tulajdoni lapnak) neveznek, és mindig csak egy ingatlant tartalmaz. Egy tulajdonosnak több tulajdoni lapja lehet, attól függően hány ingatlana van. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépesítése egyébként megfelelő lekérdezési programmal technikailag lehetővé teszi az egy tulajdonos tulajdonában lévő összes ingatlan adatainak kigyűjtését.

3.4.7.3 A teljesség elve

A számítógépre átállított ingatlan-nyilvántartás településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanát és adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és a jogi szempontból jelentős tényeket. A jogosultak egyértelmű azonosítása érdekében a nyilvántartás tartalma kiterjed a személyazonosító és lakcím adatokra is.

A teljesség alapelve sem az állami földnyilvántartás, sem pedig a telekkönyv rendszerében nem érvényesült. Az állami földnyilvántartás nem tartalmazta az egyéb önálló ingatlanokat, a telekkönyv pedig nem tartotta nyilván a közterületeket. Egyik korábbi nyilvántartás sem volt tehát teljes, és ezért a teljesség az ingatlan-nyilvántartás önálló alapelvének tekinthető.

Az ingatlan-nyilvántartás kiterjed valamennyi ingatlanra (földre, épületre) függetlenül annak rendeltetésétől valamint attól, hogy az ingatlan kinek a tulajdonában, kezelésében van. A teljesség elve alól nincs kivétel, még a különleges rendeltetésű (honvédelmi, rendészeti) ingatlanok vonatkozásában sem. Az ország területével való elszámolás érdekében az ingatlan-nyilvántartás valamennyi földrészlet adatát tartalmazza: a mező- és erdőgazdasági rendeltetésű földeken kívül az egyéb célokat szolgáló területek adatait is.

Az ország ingatlanvagyonába a földrészleteken túlmenően a felbecsülhetetlen értékű öröklakás és szövetkezeti lakás állomány, a közterületről nyíló pincék és önálló épületek is beletartoznak, az ingatlan-nyilvántartás ezeket is tartalmazza.

3.4.7.4 Az egységesség elve

Az ingatlan-nyilvántartás egységességének elve jelenti egyrészt a korábbi földnyilvántartás és a telekkönyv tartalmának egy nyilvántartásban történő megvalósulását, másrészt, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos adatok, jogok és tények nyilvántartása továbbra is egy szervezet, a földhivatalok, mint ingatlanügyi hatóságok feladata.

Az ingatlan-nyilvántartás vezetése, valamint az ingatlan-nyilvántartási ügyek intézése első fokon az ingatlan fekvése szerint illetékes körzeti földhivatalok hatáskörébe tartozik.

Az ingatlan-nyilvántartást településenként (község, város, fővárosi kerület) kell vezetni, Debrecen, Győr, Miskolc, Pécs és Szeged megyei jogú városokban pedig kerületenként is lehet. Az ingatlan-nyilvántartásért felelős miniszter rendeletben elrendelheti más városokban is az ingatlan-nyilvántartás kerületenként történő vezetését, a fővárosban pedig az egyes kerületek ingatlan-nyilvántartásának összevontan történő vezetését. A fővárosban ennek alapján jelenleg két körzeti földhivatal látja az ingatlan-nyilvántartás vezetését.