Ugrás a tartalomhoz

Ingatlannyilvántartás 2., 2. Általános dologi jogi alapvetés

Hidvéginé dr. Erdélyi Erika (2010)

Nyugat-magyarországi Egyetem

2.4 A DOLOG JOGI FOGALMA, OSZTÁLYOZÁSA

2.4 A DOLOG JOGI FOGALMA, OSZTÁLYOZÁSA

2.4.1 A dolog fogalma

A dologi jog alapvető kategóriája a dolog, fogalmának meghatározása, kiterjedése eleve kijelöli a dologi jog hatókörét, érvényesülését. Az 1959. évi IV. törvény a polgári törvénykönyvről (továbbiakban: Ptk.) tételesen és önállóan nem tartalmazza a dolog jogi fogalmát, a törvény a dolgot, mint a tulajdonjog tárgyát említi.

Minden birtokba vehető testi tárgy tulajdonjog tárgya lehet, ebből az következik, hogy dolognak azt a testi tárgyat kell tekinteni, amely birtokba vehető, azaz tényleges uralom alá vonható. A törvény kiterjeszti a dolgok körét azzal, hogy dolognak kell tekinteni a pénzt (mint általános cserértéket), az értékpapírokat (mint valamely jogosultságot megtestesítő okiratot) és a dolog módjára hasznosítható természeti erőket (villamos energia, napfény, szél, víz, atomenergia).

A dolog birtokba vételi lehetőségét kizárhatja fizikai tulajdonsága (pl.: felhőzet), valamint a jogszabály tilalma (az ember, az emberi test).

2.4.2 A dolgok osztályozása

A dolgok természeti tulajdonságuk szerint megkülönböztethetők ingó-ingatlan, elhasználható-elhasználhatatlan, helyettesíthető-helyettesíthetetlen, egyszerű-összetett, élő-élettelen dolgok.

Ingatlan a föld, és minden, ami vele tartósan egyesítve, szilárd összeköttetésben van (építmény, épület, műtárgy, ültetvény, fák, növényzet, lábon álló termés).

Ingó minden egyéb dolog, amely nem ingatlan.

Egyszerű dolog mindaz, ami természetes fejlődés eredménye és az a mesterségesen előállított dolog, amelynek alkotóelemei önálló létüket teljesen elvesztették (asztal).

Összetett dolog esetében az alkotóelemek az összetétel után is felismerhetők, esetleg eredeti állapotba visszaállíthatók (lámpa és ernyője), az alkotóelemekre külön tulajdonjogok is fennállhatnak.

Az alkotórész olyan mellékdolog, amely a fődologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne (hegedű és a vonó, gépkocsi és a kereke). A fődolog tulajdonjoga az alkotórészre kiterjed.

A tartozék az a mellékdolog, ami nem alkotórész, de a fődolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti (hegedű és a tok). A tulajdonjog kétség esetén kiterjed a tartozékra is.

A gyümölcs jogi értelemben olyan gazdasági előnyt jelent, amely időnként visszatérően keletkezik, a természetes gyümölcs a természetes fejlődés eredménye, a polgári gyümölcs olyan közvetett gazdasági előny, amely a dolgon létesített jogviszonyokból fakad.

A dolgok forgalomképessége szempontjából megkülönböztetnek forgalomképes, korlátozottan forgalomképes és forgalomképtelen dolgokat.

A haszon a gyümölcsnek nem tekinthető olyan vagyoni és nem vagyoni előny, amelynek gazdasági értéke van, a dolog hasznai a tulajdonost illetik meg.

A dologösszesség több különálló dolog összefoglalása és a forgalomban egységként szerepel, állhat egyfajtájú dolgokból (ménes, könyvtár) vagy különféle dolgokból is (szőlő présházzal). Jelentősége a forgalmi életben van, a dolgok külön-külön történő átruházásánál kedvezőbb, egyszerűbb forgalmi egységként való kezelésük.

A vagyon egy jogalany valamennyi értékben meghatározható javainak, azaz dolgokra vonatkozó és más személyekkel szemben fennálló jogainak és kötelezettségeinek összessége. A vagyon összetevői a vagyontárgyak, amelyek a dolgok valamint az egyéb jogok (követelések). A vagyont jogok (aktívák) és kötelezettségek (passzívák) alkotják, a tiszta vagyon a passzívák levonása után fennmaradó különbözet. A vagyonról történő általános lemondás és a teljes vagyon átruházása semmis. A vagyon ugyanakkor az öröklés, mint általános jogutódlás tárgyát képezi.

A vagyonközösségben a vagyoneszmei hányadrészek szerint több személyt illet.

A forgalomképtelen dolgok másra nem ruházhatók át, elidegenítésük semmis, azaz úgy kell tekinteni, hogy az elidegenítés meg sem történt.

Az állami tulajdon kizárólagos tárgyai (a föld méhének kincsei, a felszín alatti vizek, folyóvizek elhagyott medre, folyóvízben keletkezett sziget, országos közutak, vasutak, vízi utak, országos közforgalmú kikötők, nemzetközi kereskedelmi repülőtér, légtér, távközlési frekvenciák) forgalomképtelenek.

A helyi önkormányzatok törzsvagyonának forgalomképtelen elemei a helyi közutak, parkok, vizek, közcélú vízi létesítmények, valamint törvény és az önkormányzati rendelet által forgalomképtelenné nyilvánított dolgok.

A korlátozottan forgalomképes dolgok esetében a jogszabályok nem zárják ki az adott dolgok forgalomképességét, csupán valamilyen módon, mértékben korlátozzák. A helyi önkormányzatok törzsvagyonának korlátozottan forgalomképes elemei a középületek, intézmények, közművek valamint mindazok a vagyontárgyak, amelyeket önkormányzati rendelet annak minősít.

A tulajdonosok illetve a szerződő felek maguk is korlátozhatják dolgaik forgalomképességét, jogügylettel, elidegenítési és terhelési tilalom alapításával.

2.4.3 A föld és az épület sajátos helyzete

A föld sajátos jellegzetességei (természeti tárgy, az élővilág és az ember élettere, korlátozottan áll rendelkezésre, mással nem helyettesíthető, jelentős értéke, értékmegőrző képessége van, természetes megújulása miatt elhasználhatatlan, a mezőgazdasági termelés színtere és eszköze) miatt különleges szerepet tölt be a tulajdonjog tárgyai között.

A földön létesített építmények, épületek, építmények szintén nagy jelentőséggel bírnak. Különösen fontos ezért a föld és az épület egymáshoz helyzetének szabályozása.

Az a szabály, miszerint a fődolog tulajdonjoga kiterjed az alkotórészre is, a föld és a rajta emelt épület viszonyában alkalmazva azt jelenti, hogy a föld tulajdonjoga kiterjed az épületre is, a föld tulajdonosa egyben az épület tulajdonosa. Az „aedificium solo cedit” római jogi jogelvből fakadóan: az épület tulajdonjoga a föld tulajdonosát illeti meg.

A Ptk. a főszabálytól eltérően lehetőséget ad azonban arra, hogy az építkezőt illesse meg az épület tulajdonjoga:

  • az építkezőnek a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodása alapján (például a gyermek épít a szülők telkén), valamint

  • a törvény rendelkezése nyomán: a ráépítő szerzi meg a földnek a tulajdonjogát, ha az épület értéke lényegesen meghaladja a föld értékét, azonban a földtulajdonos kérheti a bíróságtól annak megállapítását, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg, így ekkor is osztott tulajdon keletkezik.

A szabály csak az építkező számára enged kivételt, az ingatlan átruházással történő elidegenítése esetére nem. Ha már létrejött a föld és az épület tulajdonjogának egysége, ezt a jogi egységet sem a föld, sem az épület tulajdonjogának külön-külön történő elidegenítésével nem lehet megbontani.

Ha a föld és a rajta emelt épület tulajdonjoga nem ugyanazt a személyt illeti meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig földhasználati jog illeti meg. Az osztott tulajdon esetén a tulajdonosokat kölcsönösen elővásárlási jog illeti meg, a földtulajdonost az épületre, az épülettulajdonost a földre.

2.4.4 Az ingatlanok osztályozása

Az ingatlanok tulajdonjog alanyai szerint magántulajdonban és köztulajdonban lehetnek. Magántulajdont képeznek az ember, mint természetes személy, valamint a jogi személyek tulajdonában lévő ingatlanok.

A közérdeket szolgáló vagyonba tartozó ingatlanok köztulajdont képeznek. Köztulajdon az állam tulajdona és az önkormányzatok tulajdona.

Az Alkotmány értelmében a magántulajdon és a köztulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül.

2.4.4.1 Az állam tulajdona

A Magyar Állam tulajdona nemzeti vagyon. Az állam tulajdonában álló vagyon rendeltetésétől függően kincstári vagyon, illetve üzleti vagyon lehet.

A kincstári vagyon minden vagyonelem, amely

  • valamely állami feladat ellátásához szükséges,

  • törvény rendelkezése folytán kizárólagos állami tulajdonba tartozó vagyonként forgalomképtelennek (például a föld méhének kincsei, a folyóvizek, csatornák és természetes tavak, az országos közutak, vasutak),

  • korlátozottan forgalomképesnek minősül.

A kincstári vagyon részét képezi a Nemzeti Földalap: az állam tulajdonában lévő termőföldek, mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló belterületi földek, valamint a mező- és erdőgazdasági tevékenységet szolgáló, ahhoz szükséges művelés alól kivett földek összessége.

Az állami vagyont a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zártkörűen Működő Részvénytársaság (MNV Zrt.) maga kezeli, vagy bérleti, haszonbérleti, haszonélvezeti, vagyonkezelési, megbízási szerződés alapján központi költségvetési szervnek, természetes vagy jogi személynek, jogi személyiséggel nem rendelkező gazdálkodó szervezetnek hasznosításra átengedi.

Az állami vagyon hasznosítására az MNV Zrt. vagyonkezelési szerződést is köthet. A vagyonkezelő a vagyonkezelési szerződés alapján jogosult a meghatározott állami tulajdonba tartozó dolog birtoklására, használatára és hasznai szedésére. A vagyonkezelő köteles a vagyontárgy értékét megőrizni, gondoskodni állagának megóvásáról, működtetéséről és díjat fizetni.

A vagyonkezelői jog az arra irányuló szerződéssel – kivételesen törvény alapján – jön létre. Az ingatlanra vonatkozó vagyonkezelői jog megszerzéséhez szükséges a vagyonkezelői jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése.

Az állam üzleti vagyonát a gazdálkodás végett alapított, jövedelemszerzés céljából működő szervezetek vagyona képezi, amely tartósan vagy időlegesen tartozik állami tulajdonba. Az időlegesen állami tulajdonba tartozó vagyontárgyakat a privatizáció során értékesítették, értékesítik.

Az állami vállalatok helyébe a kötelező átalakulás folytán gazdasági társaságok léptek. Az állami tulajdon tárgya nem az a vagyon, amelynek az állami vállalatok eredetileg kezelői voltak, a vagyon az átalakulás következtében, a létrejött gazdasági társaságok tulajdonába került. Az állami tulajdon gazdasági társaságok (korlátolt felelősségű társaság, részvénytársaság) üzletrészeinek, illetve részvényeinek tulajdonára fordult át.

2.4.4.2 Az önkormányzatok tulajdona

A köztulajdon körébe tartozik az önkormányzatok vagyona, amely az önkormányzati célok megvalósítását szolgáló tulajdonból és vagyoni értékű jogokból tevődik össze. Az önkormányzatok vagyona az állami tulajdonból származik, a tulajdont a területi elv és a funkciók szerint szerezték meg.

Az önkormányzatok vagyonában elkülönítve kell kezelni a törzsvagyont, amely közvetlenül a kötelező önkormányzati feladat- és hatáskör ellátást, a közhatalom gyakorlását szolgálja.

A törzsvagyonból forgalomképtelenek a helyi közutak és műtárgyaik, a terek, a parkok és minden más dolog, amelyet törvény vagy az önkormányzat ennek nyilvánít.

Korlátozottan forgalomképtelenek a közművek, intézmények és középületek, valamint az önkormányzat által meghatározott ingók és ingatlanok.

Az önkormányzat törzsvagyonba nem tartozó vagyona az önkormányzat vállalkozói vagyonát képezi. A helyi önkormányzat vállalkozása a kötelező feladatainak ellátását nem veszélyeztetheti.

Az önkormányzat meghatározott vagyontárgy elidegenítését, megterhelését, vállalkozásba való bevitelét, más célú hasznosítását önkormányzati rendeletben helyi népszavazáshoz kötheti. Az ilyen népszavazás tulajdonjogi szempontból azt jelenti, hogy az önkormányzati tulajdonjog közvetlen gyakorlása.

2.4.4.3. A koncesszió

A kizárólagos köztulajdon hatékonyabb működését segíti elő a koncesszió jogintézménye. A koncesszió sajátos engedély, engedmény, amelynek alapján az állam vagy az önkormányzati törvényben tételesen meghatározott tevékenységek (közút, vasút, kikötők, repterek, közműrendszerek, távközlési frekvenciák, bányászat stb.) gyakorlásának jogát ellenérték fejében szerződéssel időlegesen úgy engedi át, hogy a jogosultnak piaci monopóliumot biztosít.

2.4.4.4. A termőföld tulajdon

A termőföld a település külterületén lévő olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas, erdő, fásított terület, vagy halastó.

A termőföldre vonatkozó ismereteket „A földjog és földügyi intézményhálózat” című tananyag 3. számú modulja dolgozza fel.