Ugrás a tartalomhoz

Földminősítés és ingatlan-értékelés 1., 1. A kataszteri földminősítés-földértékelés eredete, helyzete, fogalmi rendszere, fejlődési szakaszai. A gyakorlati földminősítés lehetősége.

Dr. Dömsödi János (2010)

Nyugat-magyarországi Egyetem

1.2 „kataszter” eredete, szerkezete, elméleti és gyakorlati kérdései

1.2 „kataszter” eredete, szerkezete, elméleti és gyakorlati kérdései

A „kataszter” elnevezés a hangzásából ítélve görög eredetűnek tűnik. Ennek ellenére a nyelvészek, akik a szó eredetét és jelentését kutatták, jórészt latin eredetűnek vélik, és a római birodalomban már létezett „adózási szervezet”-re, a „Capitastrum” elnevezésre vezetik vissza. A középkorban, majd az újkorban is a birtokkönyveket (kataszteri telekkönyveket) „Capistra”-nak nevezték, mivel azok az adónemek és azok fokozatainak feljegyzésére szolgáltak. Ebből következett a „kataszter” elnevezés, amit nemzetközi viszonylatban is használtak, használnak. De mivel a kataszter egyre inkább a tulajdonviszonyok műszaki, jogi nyilvántartására hivatott, ezért az „ingatlan-nyilvántartás”, ill. az ennek megfelelő nemzeti elnevezések is gyakoriak.

Az eredetileg „földadókataszter”-ünk célja volt, hogy az adó kivetése végett minden egyes földrészletnek az adóalapját, az un. kataszteri tiszta jövedelmet kimutassa. Az adóalap, ill. a kataszteri tiszta jövedelem meghatározásának tényezői: a földrészlet területe, művelési ága és minőségi osztálya. A földrészlet területét felmérés útján határozzuk meg (az, hogy a terület nagyságával a tisztajövedelem egyenes arányban nő, nem szorul magyarázatra). Nyilvánvaló az is, hogy a földrészlet művelési ága jelentősen befolyásolja a tisztajövedelem alakulását, hiszen a művelési ágak eleve a földhasználat egyfajta minőségi kategóriáit jelentik (a legjobb talajok a szántók, a legrosszabbak az erdők stb.). Ezért egy tíz holdas szántó tiszta hozadéka más (jobb), mint egy tíz holdas legelőé. Két vagy több azonos művelési ágú és azonos nagyságú földrészlet tiszta hozadéka sem egyforma, hanem különbözni fog a földek minősége szerint. Ezért az azonos művelési ágú földrészletek hozadékában mutatkozó különbség az oka annak, hogy az egyes földrészleteket minőségük – eltérő adottságuk – szerint osztályozzuk. Itt érkezünk el a mai nyilvántartásunk igen elavult (és csodálni valóan még mindig működő) részéhez. Mert a földrészletek osztályba sorolása becslésen, egy-két talajadaton alapuló – több mint 150 éves – tevékenység volt. Ez a termőföld-ingatlanok mai nyilvántartásának, ill. a földadóalap meghatározásának is rendkívül fontos része, eszköze; mert az egyes földrészleteken belüli minőségkülönbségeket, ill. az egyes földrészletek különböző hozadékképességét juttatja kifejezésre. Ezek a becsült talajadatok a szükséges 10-20 ha helyett, 130-150 hektáronként feltárt igen ritka mintaterekből (talajszelvényekből) származnak, ezért csak nyomokban reprezentálják a rendkívül tarka magyar talajtakarót.

Ezután következik a ma is használatos rendszerünk még nagyobb mérvű elavultsága. Az egyes földrészletek osztályba sorolásával az adóalapot még nem határozták meg, ehhez még meg kellett állapítani az egyes minőségi osztályokba tartozó földek tiszta hozadékát az átlagos terméseredmények (a), az átlagos termésárak (b), és az átlagos termelési költségek (c) alapján. Meghatározták, hogy bizonyos évek során egy-egy művelési ágban az egyforma minőségű, tehát azonos osztályba sorolt földek milyen termést adtak; vagyis megállapították, hogy ugyanazokban az években, azon a vidéken, a vidék piacán mi volt a termények átlagos ára, és végül meghatározták, hogy ugyanazon idő alatt mekkora a „rendes” gazdálkodási költség. Ebből a három (a, b, c) tényezőből számították ki – ezelőtt 150 évvel - a földek tiszta hozadékát.

Az ily módon készített nyilvántartási rendszer: „hozadéki kataszter” néven ismeretes a pénzügy- és közgazdaságtanban (és remélhetőleg már senki sem latolgatja, hogy miért nem a Pénzügyminisztériumhoz tartozik a rendszer nyilvántartása). Az áttekintésből remélhetően mindenki számára az is nyilvánvaló, hogy a legnagyobb mérvű elavulás egyrészről a rendkívül kevés és becsült talajadatok másrészt a gazdasági számításokkal nyert, és teljesen elavult hozadékadatok miatt következett be.